Tipps für den erfolgreichen Immobilienkauf

Unsere Tipps

Was ist wichtig wenn sIe eine Immobilie kaufen wollen?

Es gibt viele gute Gründe für einen Immobilienkauf, doch bevor man an Kauf denken kann, ist die wichtigste Frage natürlich: Kann (und sollte) ich mir überhaupt eine Immobilie leisten? 

Falls man dies mit ja beantworten kann, sollte man sich gründlich überlegen wir teuer diese sein darf, um falsche Vorstellungen zu nehmen und Zeit und Nerven zu sparen.

Grundsätzlich gilt, „GEKAUFT WIE GESEHEN“. Verlassen Sie sich nicht allein auf Ihr Bauchgefühl, dafür geht es um zu viel Geld. 

Ziehen Sie Experten zu Rate und schauen Sie genau hin. Um ungeplante Kosten zu vermeiden haben wir in unserem Ratgeber für Sie die 6 wichtigsten Fallstricke zusammengefasst.

FALSCHE EINSCHÄTZUNG ZUKÜNFTIGER KOSTEN

„Hast du zu viel Geld und bist auch noch dumm,     kauf dir ein altes Haus und bau es auch noch um.“  (Zitat eines “Umbauers”)

Neubau oder Bestandsimmobilie:

Neubauten sind oft überteuert, Gebrauchtimmobilien können hingegen ein Fass ohne Boden sein. Anstehende Verschönerungen, Sanierungen und Modernisierungen sind ein häufig unterschätzter Kostenpunkt. Unser Netzwerk kann helfen diese Kosten abzuschätzen.

ZUKÜNFTIGE KOSTEN INKLUSIVE

Kaufen Sie nicht die sogenannte „Katze im Sack“, diese Dinge sollten Sie abklären:

  • Sind Altlasten auf dem Grundstück vorhanden, ist Asbest verbaut? Die Sanierungs- und Entsorgungskosten sollten sich im Kaufpreis widerspiegeln.
  • Im Grundbuch (oder im Baulastenverzeichnis) eingetragene Rechte und Lasten? Themen wie Wegerechte, Leitungsrechte und Einschränkung der Bebauung sind kaufentscheidend.
  • gibt es offene Straßenanliegerbeiträge oder  Kanalanschlussgebühren?
  • Ist die Gebäudeeinmessung beim Katasteramt erfolgt und vor allem, ist diese bezahlt?
  • Die Energieeinsparverordnung schreibt bei bestimmten Gegebenheiten den Austausch der vorhandenen Heizungsanlage vor, sowie die Dämmung der obersten Geschossdecke.
  • Beim geplanten Erwerb einer Eigentumswohnung tritt man mit allen Rechten und Pflichten in die Eigentümergemeinschaft ein. Zwingend sind hier die Teilungserklärung, der Verwaltervertrag sowie die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung zu prüfen. So könnte eine im letzten Jahr geplante, zukünftige Dachsanierung einer Wohnanlage unter der Voraussetzung einer Sonderumlage der Kosten beschlossen worden sein. Die vom Voreigentümer genehmigte Umlage, sprich die Zahlung der Umlage, geht mit Verkauf auf den Erwerber über.
BESONDERHEITEN EIGENTUMSWOHNUNGEN

Kaufinteressenten von Eigentumswohnungen treten in die Fußstapfen des vorherigen Eigentümers mit allen Rechten und Pflichten, so z.B. in einen bestehenden Mietvertrag als Vermieter.

Möchte man die Wohnung selbst bewohnen ist abzuklären, ob und wann man Eigenbedarf anmelden kann. Als Mitglied einer Eigentümergemeinschaft ist es zudem von zentraler Bedeutung, ob Aufteilungsplan und Teilungserklärung mit der Baugenehmigung übereinstimmen.

Prüfen Sie die vier letzten Eigentümerprotokolle. Sie geben Auskunft über die Rücklagen der Gemeinschaft, ausgeführte Instandsetzungen, Betriebskosten oder Streitigkeiten. Informieren Sie sich über geplante Maßnahmen und evtl. entstehende Kosten.

FALSCHE ANGABEN IM EXPOSÉ

Bitte überprüfen Sie die Angaben im Exposé auf ihre Richtigkeit. Privatverkäufer machen häufig unbeabsichtigte Falschangaben, wie z.B.:

  • Ein ausgebauter Spitzboden oder eine Einliegerwohnung? Wunderbar! … aber darf man es auch offiziell zu Wohnzwecken nutzen, geschweige denn vermieten? Nicht jedes Gebäude ist legal gebaut oder wird wie vorgesehen genutzt. Hier ist zu prüfen, ob dies mit der erteilten Baugenehmigung übereinstimmt.
  • Wohnflächenberechnung: Alte Wohnflächenberechnungen sind oft falsch und entsprechen nicht den neuesten Richtlinien. Zahlen Sie nicht über Wert.
  • Bedarfs-Energieausweis: Wie aktuell ist dieser und wer hat ihn ausgestellt?
VERSTECKTE MÄNGEL

Bauexperten erkennen, ob zurückliegende Sanierungen wie feuchte Wände nur mit Farbe kaschiert oder professionell instandgesetzt wurden. Mittels Begehung und Abgleich mit den Angaben des Eigentümers erschließt sich der Gebäudezustand. Vorgenommene und erforderliche Investitionen werden ermittelt und bilden die Basis für weitere Umbau- und Sanierungsmaßnahmen. Versteckte Kostenfallen können sein:

  • Feuchte Wände
  • Heizung
  • Alter der Wasser- und Stromleitungen
  • Wo gibt es Steckdosen?
  • Fenster
  • Keller
  • Gesundheitsgefährdende Materialien (z.B. Asbest)
  • Anzeichen für Holzwurmbefall?
FEHLEINSCHÄTZUNG DES MACHBAREN

Neben der Größe und Lage der Immobilie empfiehlt es sich zu prüfen, ob sie an künftige Bedürfnisse anpassbar ist. Können Räume verbunden werden, wenn die Kinder ausziehen? Kann bei einem Einfamilienhaus ein separater Eingang geschaffen beziehungsweise ein Teil der Wohnung abgetrennt und vermietet werden?

Das Planungsrecht legt fest, welche Gebäude und Nutzungen im Umfeld zulässig sind. Ein geplanter Anbau, eine Dachaufstockung oder Umnutzung, muss mit diesen Richtlinien im Vorfeld abgeglichen werden.

Welche Anpassungen und Umbauten sind erforderlich? Sind die gewünschten Änderungen gemäß Baurecht genehmigungsfähig sowie bei Eigentumswohnungen zustimmungspflichtig?

Klären Sie diese Dinge mit einem Architekten ab.

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